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房企掘金“旧改” “新”商业集中亮相

2018-12-08 01:38:06 | 来源: 食材

房企掘金“旧改” “新”商业集中亮相 房企掘金“旧改” “新”商业集中亮相 万科、中粮在京商业更新项目亮相;业内人士表示,存量物业改造考验房企综合能力 位于北二环的安定门三利百货在闭店5年后,被中粮改造成写字楼后重新亮相。 企业供图 因经营不善而停业的十里堡西单商场,被万科收购后改造成文创综合体。 企业供图 最近一个多月来,各大房企在北京城市更新领域的动作不断,因经营不善而被万科收购的十里堡西单商场变身文创综合体亮相,位于北二环闭店5年的三利百货被中粮改造成写字楼,华远地产也将深度参与到疏解后的“动批”部分物业的升级改造中来…… 自去年北京发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》并首次提出减量发展概念以来,北京城市更新迎来重大发展契机,房企敏感捕捉到市场机遇,纷纷抢占存量改造风口。对于手握重金拥有资源优势的房企们来说,他们对于城市更新又有哪些新思考?如何将老旧项目化腐朽为神奇?背后又考验企业的哪些能力? 历时多年 旧改项目方入市 8月初,位于北二环的中粮置地广场对外亮相,这是时隔五年后,安定门三利百货以新的面貌出现在世人面前,这个曾经被录入国内知名百货名册的项目,因为长期经营不佳、持续亏损,最终在2013年遭遇闭店。据了解,改造后的三利百货变身写字楼,只在B1层和1层留有商业,2层及以上均为写字楼。这不是中粮第一次参与旧楼改造,去年亮相的北京中粮广场也是其布局城市更新板块的项目之一。 无独有偶,自三年前提出“存量改造计划”后,直到今年上半年,万科在北京的首个城市更新项目也终于亮相。7月28日,北京万科时代中心正式对外开放。据了解,该项目是由原十里堡西单商场项目改造而来。公开资料显示,十里堡西单商场建于2010年,但由于定位失误、经营不善等问题,2016年初停业。改造后的北京万科时代中心是一个单体建筑内集精品商业、文化办公、艺术空间为一体的城市综合体项目。 同一时间,万科在北京的另一个城市更新项目万科大都会79号也亮相,该项目也在旧有项目基础上改造而成。据了解,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区目前持有10个优质存量改造资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿。 除了万科之外,今年7月27日,远洋集团和WeWork共同推出WeWork北京坊旗舰级空间。据了解,北京坊WeWork改造前原为一家老字号金店旧址,改造后以联合办公的形式亮相。还有亿达置业,在继去年9月于北京获取首个旧楼改造项目后,今年又在王府井商圈获取一项目,未来将打造成集办公、商业、居住等公共空间与配套服务于一体,以高端定位与精品商铺相结合的复合型商业综合体。 此外,老牌国企华远地产也有望深度参与到疏解后的“动批”部分物业的升级改造之中。在上半年举办的京交会上,西城区区长王少峰表示,“动批”区域有望成为北京第二条“金融街”。 目前,在政府对非住宅类项目加大支持力度的背景下,创意园区、长租公寓、联合办公类的改造成为房企在城市更新领域的重要改造方向。 北京正进入存量改造时代 798、751、前门大街、郎园、恒通商务园……,由老旧厂房升级转型而来的文创园、商业街,不仅创造着千亿元产值,也日渐成为城市的地标性建筑或板块。但是与庞大的存量市场相比,北京在城市更新领域的空间还很大。 在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来,相比于北京整个存量市场容量,城市更新的比例远远不够,特别是近年来北京腾退出了很多老厂房,完全可以做出好的城市更新项目。 在今年4月份,北京正式发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》,这是北京首个保护利用老旧厂房的专项政策。 据相关人士透露,经过调研,北京市腾退老旧工业厂房242处,总占地面积共计2517.8万平方米,七成处于待开发状态。其中,109个已经改造利用,占全市老旧厂房总面积23.88%。26个正在保护改造利用,占比5.48%。还有107个老旧厂房待保护利用,占比70.64%。而且随着疏解非首都功能相关工作持续推进,老旧厂房资源还将进一步腾退释放。 在新增土地越来越少、获取越来越艰难的当下,以一线城市核心区域“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新成为房企转型与角力的新战场,更将成为房地产市场未来十年的下一个风口。 万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖就表示,未来三年,北京万科还会以每年100亿元的投资速度在存量资产改造领域递增,目标是在三年之后持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。 有业内人士预测,城市更新领域蕴含的商机,保守估计将达数万亿元。此前有业内人士估算,北京存量市场或有将近4000亿元的体量。 最难是定位 关键是运营 虽然市场庞大,但北京城市更新的项目数量并不多,好的项目更是少之又少。 众所周知,城市更新不同于从拿地、开发、销售到结算交付这种简单的传统住宅开发模式,不仅涉及项目的规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条,还需要对周边的生态环境、历史人文、产业布局、城市发展等有着深刻的认识和了解,考验一个企业的综合运营能力。 虽然不少房企已经捕捉到城市更新这个市场风口,但是具体如何做?仍有很长的路要走,有的企业布局较早,深耕多年已初尝甜头,有的仍在探索阶段、在试错中前行,有的则是一筹莫展。 在王永平看来,把老的东西更新,并非一件容易的事情,一是取决于政府的态度,二是改造的主体。“地方政府是想做一个怎样的城市,是完全创新的城市,抑或是有味道的城市,价值观不同,改造的城市也不一样。” “改造主体也很关键。”王永平表示,城市更新并不是一般的房地产开发商能够做到的,需要有一批有情怀、有技术的企业。在这条存量资产比拼赛道上,刘肖总结了三个关键性能力要素,首先是获取土地、资产的能力,由于存量资产有很多历史遗留问题,包括拍卖、官司等,北京绝大部分存量资产都有相当复杂的问题;第二是产品能力,既包括内容的创造能力,也包括战略合作的能力;第三是长期持有低成本资金的能力。 除了改造主体外,项目的定位与运营也很重要。RET睿意德、乐铺网创始人张家鹏认为,城市更新的核心是内容的再生,是价值观的重新萃取。“最难的还是定位,老的东西,有天然的优势和弱点,赋予其什么样的内容,这很难。” 以前门大街为例,在经历了近十年的改造中,其定位一变再变,从较早的“文化体验式消费”到后来的“非物质文化遗产聚集区”定位,定位的不断变化让前门大街品牌杂乱无章以及商户不断逃离。还有万科时代中心,初期还曾考虑过改造为长租公寓、继续做商场、彻底改为写字楼等多种方案。还有三利百货,起初也传出消息要在安定门打造“迷你版大悦城”,但最终敲定直接改造为写字楼。 短线挑战在定位,长线挑战在运营,城市更新还有很长的路要走。 本版采写/新京报记者 段文平 (责任编辑:宫钰) 免责声明:中国网财经转载此文目的在于传递更多信息,不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。 邮箱:finance@china.org.cn 地址:北京市海淀区花园路2号牡丹科技楼A座2层 北京国新汇金股份有限公司 优质锌钢护栏公司
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